※ 모든 성공사례는 법률사무소 도헌이 직접 수행한 실제 성공사례입니다.
안녕하십니까. #남양주부동산전문변호사 법률사무소 도헌의 박광남 대표변호사입니다.
법률사무소 도헌은 대한변호사협회 등록 민사법전문변호사의 전문적이고 체계적인 법률서비스를 제공하고 있으며, 이를 통해 임대차, 부동산매매 등 부동산관련청구소송에서 탁월한 성과를 내고 있습니다.
1. 사건의 사실관계
의뢰인은 오래 전 자신 명의의 공장부지에 공장을 건축하고 운영해오다 건강상의 이유로 상대방과 공장부지와 건물에 대한 임대차계약을 체결하였습니다.
당시 의뢰인은 해당 부지 및 건물에 관한 임대차계약을 연장해오다 해당 부동산이 인근 재개발 구역에 포함될 수 있다는 소식을 들었고, 이에 상대방과 협의하여 재개발이 시작되면 언제든 상대방이 퇴거하는 내용의 특약을 포함시켰습니다.
이후 의뢰인은 해당 부동산 일대의 재개발이 시작되자 임대차계약 특약이 근거해 상대방에게 퇴거를 통보했으나, 상대방은 일방적인 계약 파기를 운운하며 퇴거를 거부했고 이후로도 수개월간 공장을 운영하다 해당 부동산에 각종 폐기물, 건설자재 등을 그대로 남겨둔채 공장문을 잠근 후 퇴거하여 의뢰인에게 임대차보증금반환과 이사비용, 공장운영을 하면서 설치한 설비에 대한 필요비, 유익비 등을 포함하여 약 2천만 원을 청구하는 소송을 제기했습니다.
2. 사건의 경과
남양주부동산전문변호사 법률사무소 도헌의 변호사들은 의뢰인과 면담하여 해당 임대차계약이 최초 체결된 경위 및 이후의 연장 계약에서 변경된 내용을 확인하고 해당 퇴거 특약을 입증할 수 있는 자료를 준비했습니다.
또한 임대차보증금반환과 관련하여 의뢰인이 계약종료 및 퇴거를 통보한 이후에도 상대방이 월차임을 지급하지 않고 해당 부동산을 사용·수익해 온 내용을 입증하여 임대차보증금에서 미지급차임 일부공제를 주장했습니다.
아울러 상대방이 주장하고 있는 필요비·유익비의 대상이 되는 설비 등이 설치된 사실은 일부 확인되었기에 해당 액수 특정에 대한 입증 부족을 항변하였고, 임차인인 상대방이 원상회복의무를 전혀 이행하지 않았음을 주장하였습니다.
3. 사건 결과 : 조정을 갈음하는 결정(임대차보증금 및 필요비, 유익비 등 감액)
담당재판부는 남양주부동산변호사 법률사무소 도헌의 주장을 받아들여 상대방이 임대차계약 종료 이후에도 월차임의 지급 없이 해당 부동산을 사용했다는 점이 확인된 점을 근거로 의뢰인의 미지급차임 주장을 인정했으며, 상대방이 주장한 필요비, 유익비, 이사 비용에 관하여도 해당 금액의 대부분을 감액했습니다. 또한 상대방이 해당 부동산을 원상회복할 것을 명하는 내용까지 포함하여 조정을 갈음하는 결정을 내렸고 해당 결정은 확정되었습니다.
4. 법률사무소 도헌의 생각
임대차 계약의 기간이 종료하는 등의 사유로 임대인과 임차인이 임대차 계약을 정리하는 경우 많은 문제가 발생합니다.
특히 이 사건과 같이 임차인은 임대차계약이 종료되는 경우 임차목적물의 보존에 관한 필요비를 지출하거나 유익비를 지출한 경우 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 청구할 수 있는 상환청구권이 인정되며(민법 제626조 제1항, 제2항), 반대로 임차목적물을 반환하는 때에는 임대차계약 체결시의 상태로 원상회복해야 하는 의무가 있는 것입니다(민법 제654조, 제615조).
이러한 분쟁이 발생하는 경우 애초에 임대차계약시 모든 발생가능한 분쟁에 대한 내용을 협의하여 기재한다면 별다른 문제가 없겠으나 실제 계약 체결시에는 사전에 모든 내용을 협의하는 것이 어려운 경우가 많기에 임대차계약의 종료시 분쟁이 발생하는 경우 부동산전문변호사의 법적 조력을 통해 피해를 최소화할 수 있는 노력이 필요할 것입니다.
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